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艾德证券期货:蓝光嘉宝更新招股书 2019上半年营收933亿元

中国百汇财经信息网 时间:2019年09月23日 01:07

  据艾德证券期货研究部了解,随着房地产行业进入存量时代,分拆物业公司上市迎来浪潮。2018年,港交所迎来雅生活服务、碧桂园服务(06098.HK)、新城悦服务(01755.HK)、佳兆业美好(02168.HK)以及永生生活服务(01995.HK)5家物管行业新客,2019年又相继有滨江服务(03316.HK)、奥园健康生活(03662.HK)、和泓服务(06093.HK)3家登场。截至目前,港交所已有14只上市内地物业股。

  而作为四川房企,四川蓝光发展600466)股份有限公司(以下简称“蓝光发展”)也迎合潮流,拟把旗下物业公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(以下简称“嘉宝股份”),分拆至港股市场上市。

  3月4日,嘉宝股份就已向港交所递交了上市申请,并于6月10日顺利通过港交所聆讯,但未能如期启动招股。而就在9月5日,通过聆讯后选择延期上市的嘉宝股份,更新了港股IPO申请材料,并就2019年最新财务数据做了更新,值得大家留心关注。

  艾德证券期货研究部据公开资料了解到,嘉宝股份成立于2000年,一直专注于为住宅、商业、写字楼、工业园区等业态社区和项目提供专业、便捷、高效的物业服务、顾问咨询服务、生活家社区经营业务。蓝光发展通过四川蓝光和骏实业有限公司持有嘉宝股份95.37%。

  此外,艾德证券期货研究部发现,嘉宝股份曾经在2015年在新三板挂牌,但由于港交所在国际资本市场的知名度和影响力,同时公司为业务进一步扩张,在三年后摘牌,并准备在香港上市。在艾德证券期货研究部看来,此次的分拆上市是因为嘉宝股份和蓝光集团之间业务细分不同,亦是为了给嘉宝股份的物业管理服务提供更好的平台。

  据招股书资料,艾德证券期货研究部了解到,嘉宝股份成立之后,很长一段时间内主要承接蓝光发展开发的物业,但在过去三年,嘉宝股份发起了6起收购以减少对母公司的依赖。

  2016年,嘉宝股份以1.04亿元收购国嘉物业;2017年先后以6000万元、2400万元收购杭州绿宇、上海真贤,首次进入长三角地区;2018年,又以5200万元、3500万元、230万元收购成都东景、泸州天立及成都全程。

  艾德证券期货研究部认为,正是因为收购,加上自然增长,嘉宝股份的业务实现快速扩张并获得规模优势。2016年至2018年,嘉宝股份在管总建筑面积分别约为2420万平方米、4400万平方米及6060万平方米。此外,截至2018年年底,嘉宝股份业务版图已经扩展至国内69个城市,拥有425个在管项目和35个已签约管理但未交付的项目,已订约管理额外总建筑面积约为160万平方米的物业,为赴港上市奠定了良好的基础。

  不过,虽然过去三年频繁发起收购,但艾德证券期货研究部通过研究其业务板块及具体营收情况,依旧能够看到嘉宝股份对于母公司蓝光发展的依赖性。

  首先,在经营业务板块方面,嘉宝股份与大部分上市物业公司相类似,主要有三条业务线,即物业管理服务、咨询服务及社区增值服务。财务数据显示,2016-2018年及截止6月30日的2019年前6个月,嘉宝股份分别实现营收6.58亿元、9.23亿元、14.64亿元和9.33亿元;同期对应的利润总额分别是1.02亿元、1.86亿元、2.97亿元和1.87亿元。

  其中,物业管理服务收入分别为3.82亿元,5.79亿元、8.99亿元、5.49亿元,分别占总收入比例为58%、62.7%、61.4%、58.8%;咨询服务收入分别为1.49亿元、1.62亿元、2.31亿元、1.91亿元,分别占总收入比例为22.7%、17.6%、15.8%、20.5%;社区增值服务收入分别为1.27亿元、1.82亿元、3.33亿元、1.93亿元,分别占总收入比例为19.3%、19.7%、22.8%、20.7%。

  从上方数据中,艾德证券期货研究部能够看出,在过去三年中,嘉宝股份的收入与利润在持续稳定地增长,同时物业管理服务作为营收支柱板块,对收入的贡献率最高。但通过阅读招股书,艾德证券期货研究部亦是得知,母公司蓝光发展旗下的地产项目依旧是嘉宝股份收入的重要来源。2016-2018年,嘉宝股份向由蓝光集团开发的物业提供管理服务所得收入分别占物业管理服务收入的85%、68.4%及54.9%。不过同时可以发现,占比在逐年下降,这表明嘉宝股份在向外扩张的同时,对母公司的依赖在逐渐减少。

  在艾德证券期货研究部看来,物业行业与房地产开发行业做大做强是必然之路。作为一家全国化布局的物业公司,嘉宝股份可以说是已具备一定的物业管理规模,拥有行业领先的企业管理制度,完成上市只是时间问题。目前,根据中指院的数据,就综合实力而言,嘉宝股份于2019物业服务百强企业中分别名列四川省第一位及全国第11位。

  而此番赴港上市,艾德证券期货研究部认为,将成为嘉宝股份实现规模进一步扩张的重要途径,并对其后续发展具备促进作用。根据嘉宝股份计划,香港上市集资所得款金额首要用途就是用于物业管理服务业务的扩展以扩大业务规模,在巩固西南地区的市场地位的同时,提高在华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额。

  从成长性层面来看,艾德证券期货研究部了解到,未来随着中国经济快速增长推动城镇人口的人均可支配收入持续增长,中国消费者日渐需要更好的生活条件和优质物业管理服务,势必拉动中国物业管理行业继续增长,增值服务市场成长空间巨大。为此,嘉宝股份日后若能持续提供多元化服务并提升服务质量,建立起自身的护城河,探索新的利润增长点,或可顺势而上拥抱广阔的发展前景,抢占更多的市场资源,实现业务拓展、提高盈利能力,让财务状况更为健康。

  另外,从行业角度来看,由于物业服务属于轻资产行业,扩张性较强,且行业特性类似于消费行业,具有价值成长属性,故物业百强市场未来一段时间可能依旧有着稳健的成长空间。投资者亦可对物业服务板块中,实力强劲、市值大、股价走势优异的物业服务公司进行多加关注观察。

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